Superbonus 110% - Casa indipendente o condominio?

[ET62]

Buongiorno,

spero la mia domanda sia in linea con gli argomenti trattati nel forum.

Nell'intenzione di sfruttare lo sconto in fattura del superbonus 110%, nei prossimi giorni ho un secondo incontro con la società edile che eseguirà i lavori di coibentazione delle superfici opache, installazione di pannelli fotovoltaici, pompa di calore, sostituzione vecchia caldaia con una a condensazione, sostituzione finestre, ecc. (ovviamente, tali attività saranno eseguite da ditte specializzate). 

L'abitazione (di mia proprietà) si trova sopra dei locali commerciali (non attivi) di un unico proprietario che è, tra l'altro, anche proprietario dell'unità abitativa affianco alla mia (ci separano alcune pareti). Per intenderci, l'edificio è composto da 3 locali al piano strada e due abitazioni sopra di essi (nell'ottica superbonus la superficie delle abitazioni supera il 50% della superficie totale). Entrambe le unità abitative hanno un accesso completamente separato. L'intero stabile è coperto da un tetto in legno a falde. Vorremmo sfruttare il superbonus, per rifare il  tetto non coibentato con uno coibentato, ma il dubbio che mi assale è il seguente: dato che il tetto sopra la mia abitazione "ripara" anche i locali sottostanti ed essendo questi adibiti ad uso commerciale, posso usufruire del bonus per l'intera parte di tetto che copre la mia abitazione oppure la metà delle spese devono essere attribuite al proprietario del locale situato sotto il mio appartamento? In questo caso, converrebbe istituire un condominio perché il tetto viene considerato parte comune? La domanda nasce dal fatto che i locali commerciali sembra non abbiano diritto ad usufruire del superbonus, a meno che questi, appunto, facciano parte di un condominio.

Chiedo scusa se sono stato un pò prolisso, ma ad oggi non avendo trovato alcuna risposta, credo sia utile cercare di illustrare correttamente la situazione.

Grazie in anticipo per le vostre risposte

[del_user_288139]

Il condominio non è una società volontaria e quindi non si può "istituire" o, meglio, cositituire a piacimento. Il conominio esiste di fatto nel momento in cui vi sono due o più proprietari e nello stabile vi è un insieme di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Nel vostro caso le unità immobiliari sia residenziali che commerciali sono le proprietà esclusive mentre il tetto è sicuramente una parte comune che svolge la sua funzione di copertura sia per i due appartamenti al piano primo che per i locali commerciali sottostanti. Essendo parte comune sia gli oneri (spese per manutenzione ordinaria e straordinaria) che gli onori (superbonus ed ogni altro eventuale incentivo sia nazionale che locale) vanno ripartiti in base alle quote di proprietà che un geometra potrà calcolare e codificare in una tabella millesimale.

[ET62]

Grazie molte Vale71.

Ti ringrazio per la conferma che mi hai dato sull'argomento tetto che, in effetti, si deve considerare parte comune.

Hai perfettamente ragione sul fatto che un condominio esiste dal momento in cui, in uno stabile, ci sono due o più unità immobiliari che appartengono almeno a due proprietari.  Il mio quesito sul condominio era relativo al modo di poter sfruttare al meglio il superbonus; mi spiego meglio: dato che ufficialmente, ma soprattutto fiscalmente, ad oggi non esiste alcun condominio, al fine di poter sfruttare gli incentivi messi a disposizione, noi proprietari dovremmo richiedere un codice fiscale da assegnare al condominio stesso e che, questo, dovrà essere registrato presso l'ufficio delle entrate? Se la risposta fosse affermativa, immagino che la richiesta del superbonus dovrà essere eseguita non più dai singoli proprietari, bensì a nome del condominio. In questo modo, ogni unità immobiliare (inclusi i locali commerciali) concorrerà al computo dell'importo finale. Le suddette supposizione sono corrette? Grazie ancora per i vostri commenti.