Pozzo artesiano con due pompe per servire due proprietari

[robertice]

9 ore fa, Simone Baldini ha scritto:

Principio o no, se hai comprato senza servitù, io non la darei assolutamente.

 

9 ore fa, Simone Baldini ha scritto:

Le due pompe io le eviterei troppo rischio che si incastrino.

Concordo su tutto, e ho anche tirato fuori pompe sommerse che girando su se stesse avevano il cavo arrotolato e a tiro lungo tutto il tubo....figurati con due pompe in un tubo da 125

 

[pavel83]

Il 24/6/2022 alle 11:44 , Simone Baldini ha scritto:

Principio o no, se hai comprato senza servitù, io non la darei assolutamente. Inoltre bisogna capire a questo punto se il pozzo è autorizzato, perchè se non lo fosse sarebbe un problema. Solitamente c'è una concessione da pagare annua e delle verifiche antinquinamento della falda, ma dipende da regione/comune.

Le due pompe io le eviterei troppo rischio che si incastrino.

Da noi i pozzi ad uso domestico non devono essere censiti.

 

Preferisco concedere l'utilizzo del pozzo, ognuno con la propria pompa, ed evitare una causa che mi farebbe solo perdere soldi.

Alla fine devo solo annaffiare un orto di 100mq.

 

Comunque, sull'atto del vicino stipulato dopo il mio, è riportato quanto segue:

"La parte venditrice precisa che l'adduzione di acqua al fabbricato in oggetto e l'impianto di irrigazione del giardino sono alimentati da pozzo di proprietà di terzi."

 

Il mio avvocato dice che non conta assolutamente nulla, conta solo lo stato dei luoghi, per cui se il pozzo serviva anche il fondo al piano terra, ne va concesso l'utilizzo.

Chiaro che dobbiamo regolamentare l'accesso per eventuali manutenzioni.

[pavel83]

20 ore fa, robertice ha scritto:

 

Concordo su tutto, e ho anche tirato fuori pompe sommerse che girando su se stesse avevano il cavo arrotolato e a tiro lungo tutto il tubo....figurati con due pompe in un tubo da 125

 

 

E cosa faresti?

Vai in causa per un pozzo che a me serve, al massimo, per annaffiare 100mq di orto?

 

Come spiegavo, ne metterei una sopra ed una sotto, a qualche metro di distanza.

Modificato: 25 giugno 2022 da pavel83

[Livio Migliaresi]

Credo che il problema non sia tanto del numero di pompe che puoi o potresti calare nel pozzo, ma, lo stabilire delle servitù che potrebbero alla lunga anche crearti problemi.

Se ti allontani da casa per un discreto numero di giorni o di mesi il vicino ha la facoltà di accedere al tuo terreno per manutenzione ordinaria o straordinaria della sua pompa??

Io per lo stesso problema, anche se nell'atto stipulato non si menzionava nè la presenza del pozzo nè il suo possibile utilizzo da parte di terzi, ho preferito non concedeere al vicino questa possibilità.

Le tubazioni per la poimpa del vicino dove passerebbero?; interrate a che profondità?

Se nella manutenzione ordinaria del giardino ti trovi a dover scavare e tranci la tubazione che succede?

Mi sembra strana la risposta dell'avvocato cui ti sei rivolto come mi sembra strano che alla stipula del tuo atto non sia prevista questa servitù, che, se non presente, non ha ragione di essere.

[pavel83]

Indipendentemente da quanto scritto nei rispettivi atti, nel momento in cui vi è un frazionamento di unico fabbricato in due unità abitative, pare che comunque la servitù vada concessa. A voler essere pignoli il vicino dovrebbe dimostrare che i tubi vanno dalla sua proprietà al pozzo, come sicuramente è.

 

I tubi passerebbero dove sono già oggi senza alcuna possibilità di tranciarli. 

Piuttosto andrà regolamentato quanto dici tu, per cui l'accesso per manutenzione o altro.

Modificato: 26 giugno 2022 da pavel83

[Semplice 1]

Ciao pavel83

 

Astraendo da qualsiasi considerazione di possibile esecuzione tecnica, rimanendo solo a quanto tu riporti dall'atto di vendita e tenendo conto che in precedenza hai detto che le 2 case sono servite da linea di acqua potabile da Acquedotto.

 

Ora riporti anche quanto scritto nello specifico Contratto di Vendita del Vicino :

Il 25/6/2022 alle 18:16 , pavel83 ha scritto:

Comunque, sull'atto del vicino stipulato dopo il mio, è riportato quanto segue:

"La parte venditrice precisa che l'adduzione di acqua al fabbricato in oggetto e l'impianto di irrigazione del giardino sono alimentati da pozzo di proprietà di terzi."

 

Come ti è già stato detto da Livio Migliaresi la risposta che hai avuta dal Legale al quale ti sei rivolto risulta stranissima ...

 

Va bene che in Italia nella farraginosità dei nostri Codici ci si può trovare tutto e il contrario di tutto (celebre la frase : si rivolga ad un Avvocato ! Ma che sia bravo !), però che cosa si dovrebbe scrivere di più chiaro in un Contratto di Vendita ?

 

Capisco la tua volontà di buoni rapporti con il vicino ma allora la scelta che ti trovi davanti è tanto semplice quanto obbligata : Lui non ha nessun diritto (e lo sa), puoi guastare i rapporti da subito (meglio) oppure attendere che si guastino "naturalmente" in seguito quando sorgerà sicuramente qualche inconveniente (e sarà ancora peggio).

[pavel83]

Il 25/6/2022 alle 23:21 , Livio Migliaresi ha scritto:

Credo che il problema non sia tanto del numero di pompe che puoi o potresti calare nel pozzo, ma, lo stabilire delle servitù che potrebbero alla lunga anche crearti problemi.

Se ti allontani da casa per un discreto numero di giorni o di mesi il vicino ha la facoltà di accedere al tuo terreno per manutenzione ordinaria o straordinaria della sua pompa??

Io per lo stesso problema, anche se nell'atto stipulato non si menzionava nè la presenza del pozzo nè il suo possibile utilizzo da parte di terzi, ho preferito non concedeere al vicino questa possibilità.

Le tubazioni per la poimpa del vicino dove passerebbero?; interrate a che profondità?

Se nella manutenzione ordinaria del giardino ti trovi a dover scavare e tranci la tubazione che succede?

Mi sembra strana la risposta dell'avvocato cui ti sei rivolto come mi sembra strano che alla stipula del tuo atto non sia prevista questa servitù, che, se non presente, non ha ragione di essere.

 

Ha ragione di essere nel momento in cui vi sono tubi che vanno nel fondo "dominante" (il suo), rispetto al servente (il mio).

Potrebbe essere una servitù di sola presa d'acqua e non d'accesso, ma sarebbe da stabilire che una causa legale che farebbe solo guadagnare gli avvocati.

Per questo andrei con due pompe, come confermava la fattibilità @acquaman qua sopra.

 

La facoltà di accedere alla mia proprietà mi deve essere richiesta preventivamente, dato che ci sarà una recinzione a dividere. Orari e modalità di accesso meno invasivo possibile.

Così ognuno si paga la sua pompa, e l'allaccio al suo contatore.
Manutenzione ognuno alla sua pompa, orari di utilizzo in modo da non creare disagi all'altro.
Gioco finito.

Modificato: 27 giugno 2022 da pavel83

[max.riservo]

Non so quanto possa incidere economicamente ma potreste anche valutare l'opzione di pagare a metà la costruzione di un nuovo pozzo nella proprietà del tuo vicino, lasciando poi al tuo vicino l'onere di installare una pompa nel suo nuovo pozzo (e tu continueresti ad utilizzare quello nella tua proprietà semplicemente chiudendo le tubazioni che vanno dal tuo vicino).

In questo modo sareste totalmente liberi da questa servitù.

 

[pavel83]

1 ora fa, max.riservo ha scritto:

Non so quanto possa incidere economicamente ma potreste anche valutare l'opzione di pagare a metà la costruzione di un nuovo pozzo nella proprietà del tuo vicino, lasciando poi al tuo vicino l'onere di installare una pompa nel suo nuovo pozzo (e tu continueresti ad utilizzare quello nella tua proprietà semplicemente chiudendo le tubazioni che vanno dal tuo vicino).

In questo modo sareste totalmente liberi da questa servitù.

 

Non fattibile perché il vicino vuole usare il pozzo artesiano esistente e non spendere per un nuovo pozzo.

[Livio Migliaresi]

Mi sembra che alla fine Tu sia ben deciso alla condivisione del pozzo, contro ogni principio legale e contro ogni logica.

Accetti che si determini una servitù.

L'alimentazione della pompa del vicino per dove passerebbe, sarebbe interrata, protetta come?????

Ma, credo che a questo Tu abbia anche pensato.

4 ore fa, Semplice 1 ha scritto:

sull'atto del vicino stipulato dopo il mio

Come si può stabilire a posteriori una servitù su una proprietà cui non si ha più alcun diritto??

[max.riservo]

29 minuti fa, pavel83 ha scritto:

Non fattibile perché il vicino vuole usare il pozzo artesiano esistente e non spendere per un nuovo pozzo.

Comprendo il suo punto di vista (se è prevista questa servitù è ragionevole che la pretenda) ...

Comprendo anche che sia ragionevole non ingrassare le tasche di qualche avvocato, però se questa servitù non è prevista nel tuo contratto di acquisto anche tu 'tieni' ragione per eventualmente non concedere così facilmente la servitù ...

Io andrei a parlare con l'ufficio tecnico del comune per capire eventuali regolamenti che possano semplificare (oppure complicare) la faccenda : magari scopri che il tuo comune NON permette la costruzione di nuovi pozzi e/o obbliga alla denuncia (oppure alla chiusura) degli esistenti oppure potrebbe richiedere l'installazione di un misuratore di portata per quantificare il reale prelievo dal sottosuolo.

 

A parte questo, non vi resta che trovare il compromesso migliore per entrambi, se costruire un nuove pozzo nella sua proprietà non è praticabile, non resta che utilizzare la sola pompa esistente (ma come suddividete i costi?) oppure installare una seconda pompa (ma chi la paga? e chi paga l'installazione? e poi chi paga l'energia elettrica?).

A voi 2 la scelta 'meno peggiore' ...

Modificato: 27 giugno 2022 da max.riservo

[Livio Orsini]

Comunque la si rigiri la soluzione di un solo pozzo con 2 pompe è foriera di future e prevedibili diatribe.

Facciamo un piccolo esempio.

Ora tu hai una pompa e pensi di mettere una seconda pompa ad altezza maggiore per servire il vicino.

Oltre ai vari problemi tecnici evidenziati in precedenza, ai problemi pratici di gestione della seconda pompa, sempre evidenziati in precedenza, pensa all'eventualità, affatto improbabile, di dover far manutenzione alla tua pompa, che è posizionata al di sotto di quella del vicino.

Il lavoro diventerebbe molto più complicato e, soprattutto, costoso perchè andrebbero sfilate entrambe le pompe.

 

Se proprio vuoi soggiacere ad una servitù non dovuta, solo per questioni di buon vicinato e di cortesia, adotta la soluzione che ti ho suggerito sin da subito: unica pompa con doppia alimentazione interbloccata; poi scrittura privata con cui il vicino si impegna a codividere le future eventuali spese di manutenzione della pompa.

[pavel83]

8 ore fa, Livio Migliaresi ha scritto:

Mi sembra che alla fine Tu sia ben deciso alla condivisione del pozzo, contro ogni principio legale e contro ogni logica.

Accetti che si determini una servitù.

L'alimentazione della pompa del vicino per dove passerebbe, sarebbe interrata, protetta come?????

Ma, credo che a questo Tu abbia anche pensato.

Come si può stabilire a posteriori una servitù su una proprietà cui non si ha più alcun diritto??

Per stabilire l'esistenza o meno di una servitù, dovremmo andare in causa. In ogni caso la servitù di presa d'acqua potrebbe esserci, quindi sarebbe una battaglia per niente.

Anche se la servitù dovesse essere esistente, credo sia possibile regolamentarla. Una servitù ben regolamentata e ben descritta in apposito atto notarile da stipularsi ovviamente a spese del vicino fondo dominante in ogni caso potrebbe essere anche la soluzione risolutiva. 

Che ne pensate?

[pavel83]

1 ora fa, Livio Orsini ha scritto:

Comunque la si rigiri la soluzione di un solo pozzo con 2 pompe è foriera di future e prevedibili diatribe.

Facciamo un piccolo esempio.

Ora tu hai una pompa e pensi di mettere una seconda pompa ad altezza maggiore per servire il vicino.

Oltre ai vari problemi tecnici evidenziati in precedenza, ai problemi pratici di gestione della seconda pompa, sempre evidenziati in precedenza, pensa all'eventualità, affatto improbabile, di dover far manutenzione alla tua pompa, che è posizionata al di sotto di quella del vicino.

Il lavoro diventerebbe molto più complicato e, soprattutto, costoso perchè andrebbero sfilate entrambe le pompe.

 

Se proprio vuoi soggiacere ad una servitù non dovuta, solo per questioni di buon vicinato e di cortesia, adotta la soluzione che ti ho suggerito sin da subito: unica pompa con doppia alimentazione interbloccata; poi scrittura privata con cui il vicino si impegna a codividere le future eventuali spese di manutenzione della pompa.

 

Ok, valuto anche questa ipotesi. 

 

Come la vedi questa procedura?

 

installare nel pozzo un'unica elettropompa sommersa da 4" monofase tipo una Leporis con motore da 1 Cv e gruppo giranti separato (portata 100 lt/min. prevalenza 60 mt) , comprensivo di 25 mt. di cavo elettrico 4x1,5 mmq. in neoprene con relativa giunzione stagna, salvamotore, interruttore e condensatore in scatola stagna separata (costo del tutto € 370,00), da montare nel quadro in muratura esistente rimuovendo gli apparati ora presenti e non utilizzati, previa preventiva verifica della eventuale funzionalità della elettropompa attualmente presente nel pozzo;

montare sulla elettropompa una valvola Europa da 1"1/4 del diametro della bocca d'uscita della elettropompa;

utilizzare la tubazione di mandata attualmente presente nel pozzo;

installare nel quadro in muratura esistente un Presscontrol del diametro di 1" (costo su Amazon € 25,90);

realizzare, in adiacenza al muretto di confine nord delle due proprietà un armadietto anche in muratura con due sportelli (per l'apertura da entrambe le due proprietà) nel quale installare un commutatore 0-1-2 che consenta l'alimentazione alternata dell'elettropompa da ciascuna proprietà: in serie al commutare medesimo andranno installate due elettrovalvole (in ottone) normalmente chiuse da 1" (costo su Amazon € 48.39 cadauna) che si apriranno con la manovra del commutatore in modo tale da impedire che al funzionamento della pompa l'acqua vada da entrambe le parti: le elettrovalvole suddette andranno installate in apposito pozzetto in materiale plastico;

ognuno dei due utenti potrà utilizzare l'acqua del pozzo medesimo per periodi massimi di un'ora ciascuno con inizio dall'ora pari (0.00-2.00-4,00 ect) i sigg. "Vicini" e con inizio dall'ora dispari (1,00-3.00,5,00 ect) i sigg. "Proprietari".

 

[Semplice 1]

Ciao pavel83

 

La tua domanda sulla Funzionalità di Principio del Sistema (da te indicato come "Procedura") è rivolta specificatamente a Livio Orsini  che eventualmente ti suggerirà le eventuali "finezze" da mettere in opera per proteggere il Motore e altro.

 

A me sembra di poter dire che, in linea di massima, come Concetto Tecnico Funzionale di Base, può andare bene.

 

Veramente, alla fine di tutto questo scrivere, se tu avessi posta la tua domanda iniziale in modo meno rigido tutta la tua "Procedura" te la avrei suggerita subito io.

 

Però tu avevi detto :

Il 29/4/2022 alle 09:24 , pavel83 ha scritto:

Il vicino chiede la presa d'acqua dal pozzo artesiano, che per me non è un problema, ma vedo complicato gestire lo stesso pozzo artesiano con due pompe distinte per questioni di spazio.

E' assolutamente necessario che ognuno dei due proprietari abbia la propria pompa che funzioni che la propria utenza elettrica, visto che siamo autonomi su tutto non voglio assolutamente utenze in comune.

 

Domanda: è possibile utilizzare l'artesiano con due pompe "sovrapposte"?

 

[pavel83]

19 ore fa, Semplice 1 ha scritto:

Ciao pavel83

 

Astraendo da qualsiasi considerazione di possibile esecuzione tecnica, rimanendo solo a quanto tu riporti dall'atto di vendita e tenendo conto che in precedenza hai detto che le 2 case sono servite da linea di acqua potabile da Acquedotto.

 

Ora riporti anche quanto scritto nello specifico Contratto di Vendita del Vicino :

 

Come ti è già stato detto da Livio Migliaresi la risposta che hai avuta dal Legale al quale ti sei rivolto risulta stranissima ...

 

Va bene che in Italia nella farraginosità dei nostri Codici ci si può trovare tutto e il contrario di tutto (celebre la frase : si rivolga ad un Avvocato ! Ma che sia bravo !), però che cosa si dovrebbe scrivere di più chiaro in un Contratto di Vendita ?

 

Capisco la tua volontà di buoni rapporti con il vicino ma allora la scelta che ti trovi davanti è tanto semplice quanto obbligata : Lui non ha nessun diritto (e lo sa), puoi guastare i rapporti da subito (meglio) oppure attendere che si guastino "naturalmente" in seguito quando sorgerà sicuramente qualche inconveniente (e sarà ancora peggio).

 

La domanda che ti faccio, nei miei panni, è:

instaureresti una causa legale, dal dubbio esito, per una questione che, se ben regolamentata anche da atto notarile, non mi penalizzi poi più di tanto?

Alla fine si tratta solo di annaffiare un orto.

 

L'importante è stabilire regole ben chiare, scritte, inconfutabili PRIMA.

[Livio Orsini]

8 ore fa, pavel83 ha scritto:

Come la vedi questa procedura?

 

Molto meglio che inserire 2 pompe nel medesimo tubo.

Ottima anche l'installazione di 2 elettrovalvole con comando in parallelo all'alimentazione della motopompa. Questo obbliga ogni utente ad inseire l'alimentazione dalla propria rete se vuole irrigare il suo orto

 

2 ore fa, pavel83 ha scritto:

L'importante è stabilire regole ben chiare, scritte, inconfutabili PRIMA.

 

Questo è fondamentale per minimizzare un possibile futuro contenzioso.

[robertice]

10 ore fa, pavel83 ha scritto:

ognuno dei due utenti potrà utilizzare l'acqua del pozzo medesimo per periodi massimi di un'ora ciascuno con inizio dall'ora pari (0.00-2.00-4,00 ect) i sigg. "Vicini" e con inizio dall'ora dispari (1,00-3.00,5,00 ect) i sigg. "Proprietari".

Mi sembra assurdo non poter usare il pozzo quando si vuole pur essendo proprietario

Anche se adesso lo usi poco un domani le cose potrebbero cambiare 

Due pompe in quel pozzo credo sia impensabile 

Come compromesso tu metti il pozzo e il vicino la corrente così ci sarà acqua per tutti in contemporanea 

[pavel83]

21 ore fa, Livio Orsini ha scritto:

 

Molto meglio che inserire 2 pompe nel medesimo tubo.

Ottima anche l'installazione di 2 elettrovalvole con comando in parallelo all'alimentazione della motopompa. Questo obbliga ogni utente ad inseire l'alimentazione dalla propria rete se vuole irrigare il suo orto

 

 

Questo è fondamentale per minimizzare un possibile futuro contenzioso.

 

Faremo così.

Eviterei l'atto notarile per un aggravio di costi, ma una scrittura privata.

[Simone Baldini]

Bisogna anche considerare che questa utenza non è un bene primario, in pratica un orto puo' essere anche privo di adduzione di acqua. In sostanza il vecchio proprietario potrebbe averti venduto un terreno e basta, che abbia scritto che l'acqua la si prende da terzi ha poco senso, lo stesso notaio che lo ha scritto ha sbagliato a non accertarsi di questa cosa.

Ora la causa la deve fare il vicino e non tu, certo che una volta che l'ha fatta dovrai difenderti.

Come detto o non la concedi, oppure la concedi a titolo di favore, scrittura privata a termine cioè con rinnovo di anno in anno tacito tanto per non dare una vera e propria servitù che un giorno ti puo' ritorcersi contro, come pagamento io metterei 1 kg di ortaggi del tuo vicino, corrente e manutenzione da condividere.

 

[Livio Orsini]

1 ora fa, Simone Baldini ha scritto:

, come pagamento io metterei 1 kg di ortaggi del tuo vicino, corrente e manutenzione da condividere.

 

La soluzione più corretta è il comodato d'uso gratuito a termine.

Con questo contratto i fornitore si impegna a concedere gratuitamente l'uso della pompa e l'acqua estratta alle condizioni X, Y e Z. Il comodato avrà durata di 1 anno a partire da xxxxx. La durata del comodato è stabilita in un anno e s'intende tacitamente rinnovato di anno in anno se nessuna delle due parti disdice il contratto prima della scadenza.

L'importante è fissare una scadenza, altrimenti il comodato diventa praticamente perpetuo.

Il comodato è un vero e proprio contratto che pone dei limiti al comodante ed al comodatario.

Qui trovi modello facsimile.

Questo facsimile è relativoad un appartamento ma, con piccola modifica, è adattabile al caso tuo

Se registri il contratto all'agenzia delle entrate (con spesa più che modica), diventa un contratto inattaccabile.

Modificato: 29 giugno 2022 da Livio Orsini

[Simone Baldini]

11 minuti fa, Livio Orsini ha scritto:

Questo facsimile è relativoad un appartamento ma, con piccola modifica, è adattabile al caso tuo

Se registri il contratto all'agenzia delle entrate (con spesa più che modica), diventa un contratto inattaccabile.

Mi pare 200 euro l'avevo fatto per la villetta data in comodato a mia sorella. Però piu' che un comondato d'uso qui è una condivisione non so se vallga lo stesso.

[Livio Orsini]

6 minuti fa, Simone Baldini ha scritto:

Però piu' che un comondato d'uso qui è una condivisione non so se vallga lo stesso.

 

Ricade sempre sotto il comodato d'uso.

Nel caso di un immobile la registrazione è obbligatoria, anche per evitare affitti in nero: in pratica si fa un comodato oneroso.

Il comodato d'uso gratuito (ricordi dell'esame di maturità di circa 60 anni fa 🙂) serve in primis per evitare che il bene ricada sotto la scure dll'uso capione; inoltre se si fissa una durata si evitano contenziosi al momento della revoca.

[Semplice 1]

Ciao pavel83

 

Il 28/6/2022 alle 14:21 , pavel83 ha scritto:

La domanda che ti faccio, nei miei panni, è:

instaureresti una causa legale, dal dubbio esito, per una questione che, se ben regolamentata anche da atto notarile, non mi penalizzi poi più di tanto?

Alla fine si tratta solo di annaffiare un orto.

Certamente no ! (come chi mi conosce saprà che ho avuto modo di dire diverse volte nel corso di altre varie discussioni).

 

Nel mio ultimo intervento mi sembrava chiaro che avevo abbandonato l'aspetto legale al suo destino dato che non lo avevo più menzionato.

[pavel83]

18 ore fa, Simone Baldini ha scritto:

Bisogna anche considerare che questa utenza non è un bene primario, in pratica un orto puo' essere anche privo di adduzione di acqua. In sostanza il vecchio proprietario potrebbe averti venduto un terreno e basta, che abbia scritto che l'acqua la si prende da terzi ha poco senso, lo stesso notaio che lo ha scritto ha sbagliato a non accertarsi di questa cosa.

Ora la causa la deve fare il vicino e non tu, certo che una volta che l'ha fatta dovrai difenderti.

Come detto o non la concedi, oppure la concedi a titolo di favore, scrittura privata a termine cioè con rinnovo di anno in anno tacito tanto per non dare una vera e propria servitù che un giorno ti puo' ritorcersi contro, come pagamento io metterei 1 kg di ortaggi del tuo vicino, corrente e manutenzione da condividere.

 

 

Appunto, dato che non si tratta di un bene primario, evito volentieri la difesa per un motivo così futile.

17 ore fa, Livio Orsini ha scritto:

 

Ricade sempre sotto il comodato d'uso.

Nel caso di un immobile la registrazione è obbligatoria, anche per evitare affitti in nero: in pratica si fa un comodato oneroso.

Il comodato d'uso gratuito (ricordi dell'esame di maturità di circa 60 anni fa 🙂) serve in primis per evitare che il bene ricada sotto la scure dll'uso capione; inoltre se si fissa una durata si evitano contenziosi al momento della revoca.

Parlare di comodato quando si richiede una servitù non mi pare abbia molto senso.

Non verrebbe mai accettato dal vicino, che altrimenti non avrebbe fatto partire questo iter.